6. AUTORIZARE

Obiective1297172187_user-home
Responsabilitatile proiectantului
Cadru legal (puteti vizualiza legi, acte normative, hotarari de guvern)
Procedura de autorizare a constructiilor
Obiectul autorizarii
Baza legala – reglementari urbanistice PUG, PUZ, PUD
Etape in procesul de autorizare
Certificatul de urbanism
Emiterea avizelor si acordurilor
Elaborarea documentatiei tehnice si depunerea ei
Emiterea autorizatiei de construire
Obiective
  • Intocmirea documentatiilor necesare pentru obtinerea tuturor avizelor si acordurilor cerute prin certificatul de urbanism (C.U.);
  • Intocmirea documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC), (eventual a autorizatiei de desfiintare si a autorizatiei pentru organizarea de santier);
  • Obtinerea Autorizatiei de Construire
Responsabilitatile proiectantului
  • Verifica respectarea prin proiect a legislatiei in vigoare in constructii;
  • Coordoneaza intocmirea dosarelor de obtinere a avizelor cerute prin C.U.;
  • Adapteaza solutiile arhitecturale de principiu sau de detaliu la prevederile unor avize, daca e cazul;
  • Intocmeste documentatia tehnica pentru autorizarea constructiei (DTAC)
  • Arhitectul obtine dovada de luare in evidenta a proiectului la Filiala Teritoriala a O.A.R.;
  • Asista clientul pana la obtinerea autorizatiei de construire;

Cadrul legal

Procedura de autorizare a constructiilor – conform legii 50/1991 si OUG 214/2008

  • In conformitate cu legea nr. 50/1991 si OUG. nr. 214/2008, “executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa in conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren si/sau constructii – identificat prin numar cadastral, in cazul in care legea nu dispune altfel “ (conf. art.1, alineatul 1).
  • Din punct de vedere legal, pentru a avea dreptul de a construi o clădire, este necesară obţinerea unei autorizaţii de construire, care se eliberează de către primăria pe raza căreia intenţionaţi să amplasaţi lucrarea. De acelaşi act este nevoie şi dacă doriţi să modificaţi sau să demolaţi o construcţie existentă. Procedura de obţinere a autorizaţiei de construire este destul de complicată, ea necesitând obţinerea, în prealabil, a mai multor documente, de la autorităţile publice locale (primărie), de la diverse instituţii ale statului, precum şi de la furnizorii de utilităţi. Această procedură este de durată, motiv pentru care vă recomandăm să începeţi din timp demersurile pentru obţinerea autorizaţiei de construire, cu circa 6-7 luni înainte de data la care intenţionaţi să începeţi lucrările.
  • Este total nerecomandată demararea lucrărilor înainte de a fi în posesia autorizaţiei de construire, aceasta putând duce la conflicte cu diferite autorităţi, soldate cu pierdere de timp şi bani.
Obiectul autorizarii
  • Autorizatia de construire se elibereaza pentru:
a)      lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora. Daca in vederea schimbarii destinatiei unor spatii existente nu se realizeaza lucrari de constructii, nu este necesara emiterea autorizatiei de construire.
b)      lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite potrivit legii;
c)       lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare, privind cai de comunicatie, retele si dotari tehnico-edilitare, noi capacitati de producere, de transport, de distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si de retehnologizare a celor existente;
d)     imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
e)      lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari;
f)       lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate o data cu acestea;
g)     organizarea de tabere de corturi, casute sau de rulote;
h)     lucrari de constructii cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole situate in extravilan;
i)       cimitire – noi si extinderi.
  • Lucrari exceptate de la obligativitatea autorizarii :
Se pot executa fara autorizatie de construire urmatoarele lucrari care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor si ale instalatiilor aferente sau aspectul arhitectural al acestora:
a)   reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate;
b)   reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei;
c)   reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit;
d)   zugraveli si vopsitorii interioare;
e)   zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile cladirilor situate pe arterele principale de circulatie;
f)    reparatii la instalatiile interioare, la bransamentele si racordurile exterioare, de orice fel, aferente constructiilor, in limitele proprietatii, precum si montarea aparatelor individuale de climatizare si/sau de contorizare a consumurilor de utilitati;
g)   reparatii si inlocuiri la pardoseli;
h)   reparatii si inlocuiri la finisaje interioare si exterioare – tencuieli, placaje, altele asemenea -, la trotuare, la ziduri de sprijin si la scari de acces, fara modificarea calitatii si a aspectului elementelor constructive;
i)     lucrari de intretinere la caile de comunicatie si la instalatiile aferente;
j)    lucrari de investigare, cercetare si expertizare la constructiile reprezentand monumente istorice, cu avizul Ministerului Culturii si Cultelor si al autoritatii administratiei publice judetene sau locale, dupa caz;
k)   lucrari de foraje si sondaje geotehnice pentru constructii de importanta normala sau redusa, situate in afara zonelor de protectie instituite pentru zacaminte acvifere;
l)    lucrari de constructii funerare subterane si supraterane, cu avizul administratiei cimitirului.
*** Daca aceste lucrari, cu exceptia celor precizate la lit. j), se executa la constructiile reprezentand monumente istorice, este obligatorie emiterea autorizatiei de construire.
*** Lucrarile de constructii pentru remedierea deficientelor constatate ca urmare a efectuarii receptiei la terminarea lucrarilor se pot executa fara a fi necesara emiterea unei autorizatii de construire, cu conditia ca prin acestea sa nu se aduca modificari la constructie de natura a contraveni prevederilor autorizatiei.
*** Lucrarile de desfiintare a unor constructii/lucrari executate fara autorizatie sau cu incalcarea prevederilor acesteia, dispuse de organele de control abilitate sau de instanta, se pot executa fara a fi necesara emiterea unei autorizatii de desfiintare.
BAZA LEGALA- Reglementari urbanistice PUG, PUZ, PUD
  • Autorizatiile de construire, in conformitate cu Legea 50/1991 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, se pot emite numai in temeiul si cu respectarea prevederilor din documentatiile de urbanism, avizate si aprobate conform legii, respectiv ale Planului de Urbanism General – PUG al localitatii sau planul de amenajarea teritoriului pentru zonele extravilane, in raza carei este dispus imobilul / teren/constructii pe care se realizeaza noua constructie sau la care se intervine;
PLANUL URBANISTIC GENERAL – PUG
  • Are caracter director si de reglementare pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala de baza – municipiu, oras, comuna -, constituind cadru legal pentru realizarea programelor si actiunilor de dezvoltare (conform Legea 350/2001, modificata si completata prin Legea 289/2006); astfel, pentru ansamblul localitatii
  • Planul urbanistic general – PUG cuprinde reglementari pe termen scurt cu privire la :
    • stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii;
    • stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;
    • zonificarea functionala, corelata cu organizarea retelei de circulatie;
    • delimitarea zonelor afectate de servituti publice;
    • modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare;
    • stabilirea zonelor istorice protejate si de protectie a monumentelor istorice;
    • formele de proprietate si circulatia juridica a terenurilor;
    • precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate;
  • Prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:
    • evolutia in perspectiva a localitatii;
    • directiile de dezvoltare functionala in teritoriu;
    • traseele coridoarelor de circulatie si de echipare prevazute in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean;
REGULAMENTUL LOCAL DE URBANISM – RLU
  • In concordanta cu Regulamentul General de Urbanism, stabileste conditiile-cadru de amplasare si de realizare ale constructiilor sau de interventie la constructiile existente, diferentiat pe zone sau subzone urbane – unitatii teritoriale de referinta – UTR; pentru fiecare unitate teritoriala de referinta – UTR sunt stabilite prin RLU:
    • utilizarea terenurilor (utilizari admise, utilizari admise cu conditionari si utilizari interzise);
    • caracteristicile parcelelor construibile (dimensiuni, forme, raport latime/lungime ;
    • regimul de aliniere a terenului si constructiilor fata de drumurile publice;
    • perimetrul edificabil care delimiteaza zona de amplasare a cladirilor pe o parcela, cu precizarea distantelor fata de aliniament (limita parcelei dinspre domeniul public), fata de limitele laterale si posterioara ale parcelei si fata de alte cladiri de pe aceeasi parcela;
    • regimul de inaltime (numarul de niveluri) si inaltimea maxima admisibila a cladirilor (la cornisa si la coama, exprimate in metri fata de terenul amenajat);
    • procentul maxim de ocupare a terenului – POT (suprafata construita/suprafata parcelei);
    • coeficientul maxim de utilizare a terenului – CUT (suprafata desfasurata/ suprafata parcelei);
    • aspectul exterior al cladirilor (forma acoperisului – cu pante sau terasa, eventual natura invelitorii, raportul plin-gol, finisaje exterioare, culori);
    • conditii de echipare edilitara;
    • circulatia auto si pietonala, accese;
    • parcarea si gararea autovehiculelor;
    • spatii libere si plantate;
    • imprejmuiri;
    • conditii privind organizarea de santier;
    • dupa caz, zone de interdictie provizorie sau definitiva pentru constructii;
    • zonele de protectie (dupa caz de siguranta) cum ar fi cele pentru monumentele istorice, luciile de apa sau pentru obiective speciale (unitatile militare, cai de comunicatie rutiere sau feroviare, aeroporturi, retele edilitare magistrale sau de distributie etc.);
    • alte conditionari specifice pentru o anumita zona sau subzona, definita ca unitate teritoriala de referinta – UTR;
PLANUL URBANISTIC ZONAL – PUZ
  • Are caracter de reglementare specifica detaliata si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe cu prevederile Planului urbanistic general – PUG a unei zone strict delimitate din teritoriul localitatii (conform Legea 350/2001, cu modificarile si completarile ulterioare).
  • Elaborarea unui plan urbanistic zonal – PUZ poate fi facuta numai ca urmare a impunerii acestuia printr-un certificat de urbanism, conform conditionarilor impuse prin PUG sau care s-a emis ca urmare a solicitarii unor derogari de la RLU aprobat; stabilirea zonelor pentru care trebuie sa se intocmesca Planuri urbanistice zonale – PUZ se face de regula prin Planul urbanistic general – PUG.
  • Elaborarea si aprobarea unui plan urbanistic zonal – PUZ este obligatorie in cazul:
    • zonelor centrale ale localitatilor;
    • zonelor protejate si de protectie a monumentelor, a complexelor de odihna si agrement, a parcurilor industriale, a parcelarilor;
    • altor zone stabilite de autoritatile publice locale, potrivit legii.
    • modificarea functiuniilor zonei;
    • modificarea regimului de construire;
    • modificarea regimului de inaltime, a inaltimii maxime admise si a CUT;
    • stabilirea sau modificarea perimetrelor edificabile fata de aliniament (limita de proprietate dinspre domeniul public) si celelalte limite ale parcelelor;
    • extinderea perimetrului intravilan;
    • organizarea retelei stradale;
    • organizarea arhitectural-urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane;
    • modul de utilizare a terenurilor;
    • dezvoltarea infrastructurii edilitare;
    • statutul juridic si circulatia terenurilor;
    • protejarea monumentelor istorice si servituti in zonele de protectie ale acestora;
    • tipul de parcele sau/si de situatii pentru care in vederea emiterii autorizatiei de construire reglementarile urbanistice trebuiesc amanuntite printr-un plan urbanistic de detaliu – PUD;
PLANUL URBANISTIC DE DETALIU – PUD
  • Are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si echipare edilitara a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, in corelare cu functiunea predominanta si cu vecinatatile imediate (conform Legea 350/2001, cu modificarile si completarile ulterioare).
  • Elaborarea unui plan urbanistic de detaliu – PUD poate fi facuta numai ca urmare a impunerii acestuia printr-un certificat de urbanism, conform conditionarilor din PUG/PUZ sau care s-a emis ca urmare a solicitarii unor derogari de la RLU aprobat;
  • Planul urbanistic de detaliu – PUD poate reglementa:
    • modificarea POT;
    • modificarea distantelor dintre perimetrul edificabil si limitele laterale si posterioara ale parcelei;
    • asigurarea accesibilitatii pe parcela si racordarea la retelele edilitare;
    • permisivitatile si constrangerile urbanistice privind volumele construite si amenajarile aferente;
    • relatiile functionale si estetice cu vecinatatea;
    • compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;
    • regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor (inclusiv propunerea de concesionare a terenurilor);

     

Etape in procesul de autorizare

1. Emiterea certificatului de urbanism, urmare a cererii pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii depusa de solicitant ;
2. Evaluarea initiala a investitiei si stabilirea necesitatii evaluarii efectelor acesteia asupra mediului de catre autoritatea competenta pentru protectia mediului ;
3. Notificarea de catre solicitant a autoritatii administratiei publice locale cu privire la mentinerea cererii pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, in situatia in care autoritatea competenta pentru protectia mediului stabileste necesitatea evaluarii efectelor investitiei asupra mediului;
4. Emiterea avizelor si acordurilor stabilite prin certificatul de urbanism;
5. Emiterea actului administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului, dupa caz; Actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului este, dupa caz, declaratia autoritatii pentru protectia mediului, decizia etapei de incadrare, acordul de mediu, avizul Natura 2000.”
6.   Elaborarea documentatiei tehnice – D.T.;
7. Depunerea documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii la autoritatea administratiei publice locale competente :
a)   certificatul de urbanism
b)   dovada, in copie legalizata, a titlului asupra imobilului, teren si/sau constructii, sau, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
c)   documentatia tehnica – D.T.;
d)   avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism;
e)   actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului;
f)    dovada privind achitarea taxelor legale.
8. Emiterea autorizatiei de construire. Autorizatia de construire se emite pentru executarea lucrarilor de baza si a celor aferente organizarii executarii lucrarilor, in cel mult 30 de zile de la data depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
*** Notatiile “PAC”, “POE” si “PAD” sunt inlocuite cu “DTAC”, “DTOE” si “DTAD”, conform OUG 214/2008
*** Masurile specifice pentru protectia mediului stabilite prin actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului vor fi avute in vedere la elaborarea documentatiei tehnice – D.T. – si nu pot fi modificate prin procedura de autorizare ori prin autorizatia de construire.
CERTIFICATUL DE URBANISM
  • Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, care sunt informatii de interes public, potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii, stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite prin documentatia tehnica – D.T. in functie de specificul amplasamentului, lista cuprinzand avizele si acordurile necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii, inclusiv obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, cu privire la evaluarea initiala a investitiei si stabilirea necesitatii evaluarii efectelor acesteia asupra mediului in vederea obtinerii actului administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului.
  • Certificatul de urbanism NU confera dreptul de a executa lucrari de constructii
  • Solicitantul – poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la imobil – teren sau constructii. Pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca solicitantul sa detina un titlu asupra imobilului, actul fiind cu caracter de informare.
Documentele necesare emiterii Certificatului de urbanism
  • cerere-tip (formularul-model F.1 – “Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism”) completata in conformitate cu precizarile privind completarea acesteia, cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, precum si cu precizarea scopului solicitarii actului;
  • planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2.000 sau 1:10.000, dupa caz, – vizate de Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara al judetului sau al municipiului Bucuresti, dupa caz -, cu indicarea imobilului – teren si/sau constructii; (2 exemplare) (planurile se obtin contra-cost de la unitatea teritoriala specializata care le gestioneaza)
  • documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).
Emiterea Certificatului de Urbanism
  • certificatul de urbanism se emite in termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia, dar, în realitate, perioada de emitere variază de la câteva zile, în cazul primăriilor de comune, la câteva luni, la primăriile de sector din Bucureşti.
Valabilitatea certificatului de urbanism
  • Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii, in functie de :
    • scopul pentru care a fost solicitat;
    • complexitatea investitiei si caracteristicile urbanistice ale zonei in care se afla imobilul;
    • mentinerea valabilitatii prevederilor documentatiilor urbanistice si a planurilor de amenajare a teritoriului aprobate, pentru imobilul solicitat
  • Prelungirea termenului de valabilitate a certificatului de urbanism : se poate face numai de catre emitent, la cererea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acestuia, pentru o perioada de timp de maximum 12 luni, dupa care, in mod obligatoriu, se emite un nou certificat de urbanism. Pentru prelungirea valabilitatii certificatului de urbanism se completeaza si se depune la emitent o cerere-tip insotita de certificatul de urbanism emis, in original. O data cu depunerea cererii de prelungire a valabilitatii certificatului de urbanism, solicitantul va face dovada achitarii taxei de prelungire a acesteia.
  • Taxa aferentă eliberării acestui act este modică, depinzând de dimensiunile şi amplasamentul terenului, ea nedepăşind 100-200 de lei.
  • Certificatul de urbanism se solicita pentru :
    • proiectarea si executarea lucrarilor de constructii (sau desfiintare) de orice fel si pentru care este necesara autorizatia de construire/ desfiintare;
    • concesionari de terenuri;
    • adjudecarea prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de studiu de fezabilitate;
    • cereri in justitie;
    • operatiuni notariale privind circulatia imobiliara, atunci cand operatiunile respective au ca obiect impartiri sau comasari de parcele, solicitate in scopul realizarii de lucrari de constructii, precum si constituirea unei servituti de trecere cu privire la imobil;
Certificatul de urbanism cuprinde toate informatiile cunoscute referitoare la:
  • Regimul juridic – natura proprietatii (publica, privata); dreptul de proprietate asupra imobilului (teren/ constructii; situarea acestuia in perimetrul intravilan sau in extravilan; eventuala includere in listele monumentelor istorice si/ sau ale naturii sau in zona de protectie a acestora, servituti care greveaza imobilul (in conformitate cu Codul Civil), restrictii de construire impuse prin documentatii de urbanism legal aprobate.
  • Regimul economic – utilizarea (functiunea) actuala si propusa pentru zona (UTR) in care este dispus terenul (stabilita prin PUG sou PUZ aprobat; se precizeaza utilizarile admise cu conditionari si utilizarile interzise).
  • Regimul tehnic – conditiile de amplasare si de realizare ale constructiilor sau ale interventiilor la constructii existente, pentru autorizarea directa, impuse conform reglementarilor urbanistice din RLU – PUG, dupa caz prin PUZ sau PUD aprobat pentru imobilul (teren sau teren si constructii) la care se refera certificatul de urbanism.
  • Avizele si acordurile, proiectele, studiile si alte documente prevazute, dupa caz, prin certificatul de urbanism ca fiind necesare pentru emiterea autorizatiei de construire; cand nu exista documentatii de urbanism aprobate sau acestea nu contin elementele necesare autorizarii directe sau daca se solicita o derogare de la RLU, in cazuri bine intemeiate, prin certificatul de urbanism se poate impune elaborarea unui PUZ sau PUD; in acest ultim caz obtinerea avizelor/ acordurilor si intocmirea proiectului pentru autorizatia de construire va putea fi facuta numai dupa avizarea si aprobarea documentatiei de urbanism (PUZ sau PUD) cu obligativitatea respectarii intocmai a prevederilor acesteia.
Emiterea avizelor si acordurilor (stabilite prin certificatul de urbanism )
  • Avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism si care privesc asigurarea, racordarea sau bransarea, dupa caz, la infrastructura edilitara, in conditiile impuse de caracteristicile si de amplasamentul retelelor de transport energetic sau tehnologic din zona de amplasament, racordarea la reteaua cailor de comunicatii, securitatea la incendiu, protectia civila si protectia sanatatii populatiei, precum si actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului se solicita si se obtin de catre investitor/solicitant de la autoritatile competente in domeniu, inaintea depunerii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii la autoritatile competente
  • Avizele, acordurile si actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului, stabilite prin certificatul de urbanism si obtinute de catre solicitant, devin parte integranta din autorizatia de construire.
  • Avizare – procedura de analiza si de exprimare a punctului de vedere al unei comisii tehnice din structura ministerelor, a administratiei publice locale ori a altor organisme centrale sau teritoriale interesate, avand ca obiect analiza solutiilor functionale, a indicatorilor tehnico-economici si sociali ori a altor elemente prezentate prin documentatiile de amenajare a teritoriului si urbanism sau prin proiectul pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructii si proiectul tehnic (P.Th.) pe baza caruia se vor executa lucrarile.
  • Avizarea se concretizeaza printr-un act (aviz favorabil sau nefavorabil) care are caracter tehnic de obligativitate.
  • O parte dintre avize sunt emise de către diferite autorităţi şi se referă la probleme de sănătate publică, mediu, regimul apelor de suprafaţă şi din subsol, arii protejate şi monumente ale naturii, paza contra incendiilor, monumente istorice, intervenţii pe clădirile existente, etc., iar o altă parte, de către furnizorii de utilităţi: energie electrică, gaz, apă-canal, salubritate.
  • Durata emiterii avizelor difera în funcţie de fiecare caz în parte, dar şi în funcţie de modul în care lucrează avizatorii (unele dintre instituţiile în cauză eliberând avizul doar după o inspecţie la faţa locului), ea nedepăşind, totuşi, în mod normal, două luni.
  • Costurile avizelor variază in functie de  condiţiile specifice, intre 50-200 lei.
  • Unele primării solicită, în afara avizelor obişnuite, şi alte acte precum declaraţie pe proprie răspundere că terenul în cauză nu face obiectul vreunui litigiu aflat pe rol în justiţie, acordul vecinilor, precum şi diferite expertize şi studii tehnice.
  • Avize uzuale, precizate in Certificatul de Urbanism:
    • Oficiul de cadastru – Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (pentru teren in zona agricola);
    • exploatare retele de apa, canal – Compania Nationala Apele Romane;
    • exploatare retele electrice – Electrica;
    • exploatare retele de gaze naturale – Distrigaz;
    • salubritate;
    • retele telefonie si internet;
    • avizul Ispectiei de Stat in Constructii
    • aparararea impotriva incendiilor – Pompieri;
    • apararea civila – Apararea Locala Antiaeriana;
    • sanatatea populatiei – Directia de Sanatate Publica SANEPID;
    • Admininistatia drumurilor si podurilor;
    • Politia – daca terenul se afla intr-o zona speciala;
    • Autoritatea Romana de Aviatie – daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport;
    • MApN, SRI – daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar;
    • Ministerul culturii si cultelor – daca terenul se afla intr-o zona de interes arheologic;
    • protectia mediului – Ministerul Apelor si Protectiei Mediului. Avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize.
  • Documentele de natura juridica si administrativa a caror obtinere este numai de competenta beneficiarului :
    • Dovada dreptului de proprietate asupra terenului/constructiilor, intabulat in Cartea Funciara, in copie legalizata (titlul de proprietate, contract de vanzare-cumparare, contract de partaj voluntar, act de donatie, certificat de mostenire, hotarari iudecatoresti definitive de reconstituire sau de recunoastere a dreptului de proprietate, contract de concesiune, de comodat ori de inchiriere al terenului/ constructiilor);
    • Documentatia cadastrala – fisa bunului imobil (teren/ constructii) si planul de delimitare a imobilului;
    • Declaratia pe proprie raspundere, autentificata de un notar public, prin care se precizeaza ca nu sunt pe rolul instantelor judecatoresti litigii privin dreptul de proprietate asupra terenului/ constructiilor care fac obiectul autorizatiei de construire/desfiintare;
    • Acordurile notariale exprimate de proprietarii imobilelor invecinate, in cazurile cand acestea sunt afectate de lucrarile propuse, cum ar fi: alipirea la calean cu o constructie invecinata care necesita subzidiri sau consolidari ale acesteia; imprejmuiri pe limitele dintre proprietati; functiunile noii constructii sunt poluante; schimbarea totala sau partiala a destinatiei unei parti (apartament sau alte spatii) din cladiri colective de locuit existente, daca prin natura noii functiuni se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.);
    • Aprobarea pentru scoaterea terenului din circuitul agricol (unde este cazul);
    • Certificat privind atribuirea unui nou numar postal (daca este cazul);
    • Certificat de atestare a valorii fiscale a constructiei, eliberat de serviciul (directia) de
      taxe si impozite locale din cadrul primariei, in cazul solicitarii autorizatiei de desfiintare, pentru calcularea taxei de autorizare;
    • Alte acorduri legale privind situatia patrimoniala a terenului, etc;
    • Contractul cu o societate comerciala de salubritate pentru transportul si depunerea in locuri autorizate a deseurilor rezultate din lucrarile de construire sau de demolare;
    • Dovada luarii in evidenta a partii de arhitectura din proiectul pentru autorizatia de construire/desfiintare PAC/PAD, a carui obtinere este numai de competenta arhitectului cu drept de semnatura.

     

Elaborarea documentatiei tehnice (D.T) si depunerea ei
  • Documentatie tehnica-D.T.
    • Documentatia tehnico-economica distincta prin care se stabilesc principalele coordonate privind incadrarea in indicii urbanistici aprobati, amplasarea constructiilor si relatiile acestora cu vecinatatile, schemele si fluxurile functionale, compozitia spatiala, structura de rezistenta, expresia de arhitectura, dotarea si echiparea constructiilor – inclusiv solutiile de asigurare, bransare si racordare a acestora la infrastructura edilitara, dupa caz.
    • Dupa emiterea autorizatiei de construire, documentatia tehnica – D.T. se constituie parte integranta a Proiectului Tehnic – P.T, respectiv a Detaliilor de Executie, fiind interzisa modificarea prevederilor acesteia, sub sanctiunea nulitatii autorizatiei de construire.
  • Documentatie Tehnica pentru obtinere a Autorizatiei de Construire (DTAC)
    • Proiectele pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, precum si proiectele tehnice, pe baza carora se intocmesc acestea, se elaboreaza de colective tehnice de specialitate, se insusesc si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai din domeniul arhitecturii, constructiilor si instalatiilor pentru constructii, astfel:
      • de arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman (membru OAR cu drept de semnatura), pentru proiectarea partii de arhitectura pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si a celor subterane;
      • de ingineri constructori si de instalatii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partile de inginerie in domeniile specifice, pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si subterane, precum si la instalatiile aferente acestora;
      • de conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru cladiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate, stabilite conform legii.
Depunerea documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii la autoritatea administratiei publice locale competente (in copie) :
  • certificatul de urbanism
  • dovada, in copie legalizata, a titlului asupra imobilului, teren si/sau constructii, sau, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
  • documentatia tehnica – D.T.;
  • avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism;
  • actul administrativ al autoritatii competente pentru protectia mediului;
  • dovada privind achitarea taxelor legale.
EMITEREA AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE
  • Autorizatia de construire constituie actul final de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia este permisa executarea lucrarilor de constructii corespunzator masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si postutilizarea constructiilor.
  • Autorizatia de construire se emite in baza documentatiei tehnice – D.T., elaborata in conditiile prezentei legi, in temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism,avizate si aprobate potrivit legii.
Solicitantul autorizatiei de construire/desfiintare
  • Solicitantul autorizatiei de construire/desfiintare poate fi orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu asupra imobilului, care atesta dreptul de proprietate (contract de vanzare-cumparare, de schimb, de donatie, certificat de mostenitor, act administrativ de restituire, hotarare judecatoreasca etc.), sau a unui contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat, ori a unui contract de inchiriere (numai pentru constructii cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului de drept).
  • Solicitarea emiterii unei autorizatii de construire/desfiintare se poate face fie direct de catre detinatorii titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui imputernicit, desemnat in conditiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice alta persoana fizica sau o persoana juridica autorizata care are in obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucrarilor de constructii.
Institutia competenta
  • Autorizatiile de construire se emit de presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari, dupa cum urmeaza:
a)  de presedintii consiliilor judetene, cu avizul primarilor, pentru:
-  investitiile care se aproba de Guvern;
-  investitiile care se realizeaza in extravilanul comunelor, inclusiv anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole;
-  investitiile care se amplaseaza pe terenuri care depasesc limita a doua sau mai multor unitati administrativ-teritoriale;
b) de primarii municipiilor sau oraselor, pentru constructiile si lucrarile de orice fel din intravilanul si din extravilanul acestora, cu exceptia celor prevazute la lit. a);
c) de primarul general al municipiului Bucuresti, pentru toate constructiile si lucrarile din intravilan si din teritoriul administrativ al municipiului Bucuresti, prevazute la lit. a) si b), precum si de primarii sectoarelor municipiului Bucuresti, pentru toate categoriile de constructii si amenajari urbanistice din cadrul sectoarelor, stabilite de Consiliul General al Municipiului Bucuresti, la propunerea consiliilor locale ale sectoarelor;
d) de primarii comunelor, cu avizul structurilor de specialitate din cadrul consiliilor judetene, pentru constructiile si lucrarile care se executa in intravilanul localitatilor, cu exceptia celor prevazute la lit. a).
Termenul de emitere a autorizatiei
  • Autorizatia de construire se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, pe baza documentatiei depuse la autoritatile competente.
  • In situatia in care se constata ca documentatia depusa este incompleta, aceasta se returneaza solicitantului in termen de maximum 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a deficientelor si a elementelor necesare completarii acesteia. In aceasta situatie termenul legal de maximum 30 de zile pentru emiterea autorizatiei curge de la data depunerii documentatiei complete.
Redactarea autorizatiei de construire/desfiintare
  • Autorizatia de construire/desfiintare se redacteaza de structura de specialitate din cadrul administratiei publice judetene, municipale sau orasenesti ori, dupa caz, de persoana cu responsabilitate in domeniile urbanismului, amenajarii teritoriului si autorizarii executarii lucrarilor de constructii din cadrul primariilor comunale, cu mentionarea obligatorie a elementelor necesare descrierii concise a lucrarilor de constructii autorizate.
  • Prin autorizatia de construire/desfiintare emitentul poate impune anumite conditii pentru perioada executarii lucrarilor autorizate privind:
    • conditiile de utilizare a domeniului public (accese in zona santierului, stationari ale utilajelor, inchideri de drumuri publice, ocupari temporare de spatii publice, treceri temporare sau sapaturi in spatiile publice, devieri ale circulatiei auto sau pietonale, protectia circulatiei, executarea unor drumuri provizorii, folosirea unor elemente de reclama etc.);
    • masurile de protejare a proprietatilor particulare invecinate;
    • masurile de protectie sanitara si sociala in situatia cazarii unor muncitori sezonieri (executarea de baracamente, grupuri sociale, grupuri sanitare, dotari de toate tipurile in cazul unui numar mai mare de muncitori, plata serviciilor suplimentare prestate de unitatile existente etc.);
    • masurile de protectie a mediului pe durata executarii lucrarilor autorizate, precum si in cazul realizarii de investitii in zone care nu dispun de utilitati (in special canalizare, evacuarea si depozitarea deseurilor menajere etc.);
    • masurile de prevenire si stingere a incendiilor.
  • Autorizatia de construire/desfiintare se semneaza de catre:
    • presedintele consiliului judetean, primarul general al municipiului Bucuresti sau de primar, dupa caz;
    • secretarul general, respectiv de secretar;
    • arhitectul-sef (acolo unde nu este instituita functia de arhitect-sef se semneaza de catre persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitente). Responsabilitatea emiterii autorizatiei de construire/desfiintare revine semnatarilor acesteia, potrivit atributiilor fiecaruia.
  • Lipsa unei semnaturi atrage nulitatea actului.
Perioada de valabilitate a autorizatiei
  • Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire stabileste o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.
  • In cazul in care lucrarile de constructii nu au fost incepute ori nu au fost executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritatii emitente prelungirea valabilitatii autorizatiei cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acesteia.
  • Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni.
  • Investitorul are obligatia sa instiinteze autoritatea emitenta a autorizatiei de construire, precum si inspectorul teritorial in constructii asupra datei la care vor incepe lucrarile autorizate. In caz contrar, daca constatarea faptei de incepere a lucrarilor fara instiintare s-a facut in termenul de valabilitate a autorizatiei, data inceperii lucrarilor se considera ca fiind ziua urmatoare datei de emitere a autorizatiei.
  • Valabilitatea autorizatiei se mentine in cazul schimbarii investitorului, inaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a transcrierii actelor care confera dreptul de construire.
  • Autorizatia de construire pentru lucrarile de interventie de prima necesitate in cazuri de avarii, accidente tehnice, calamitati ori alte evenimente cu caracter exceptional, inclusiv la constructiile reprezentand monumente istorice, se emite imediat de catre autoritatea administratiei publice abilitata, conform legii, urmand ca documentatia legala necesara sa fie definitivata pe parcursul sau la incheierea executarii lucrarilor, cu respectarea avizelor legale.
Pierderea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare. Emiterea unei noi autorizatii
  • Autorizatia de construire/desfiintare isi pierde valabilitatea prin:
    • neinceperea lucrarilor in termenul de valabilitate stabilit prin autorizatia de construire/desfiintare ori nefinalizarea acestora conform duratei de executie stabilite prin autorizatie, daca nu a fost solicitata prelungirea valabilitatii autorizatiei;
    • nefinalizarea lucrarilor in termenul acordat ca prelungire a valabilitatii autorizatiei;
    • modificarea conditiilor, datelor sau continutului documentatiei care a stat la baza emiterii autorizatiei.
  • In aceste situatii este necesara emiterea unei noi autorizatii de construire/desfiintare.
  • In cazul nefinalizarii lucrarilor in termenul acordat prin prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire/desfiintare, continuarea lucrarilor ramase de executat se va putea face numai dupa emiterea unei noi autorizatii de construire/desfiintare, corespunzator stadiului fizic al realizarii lucrarilor autorizate la data solicitarii, pentru lucrarile de constructii ramase de executat in raport cu proiectul si avizele care au stat la baza emiterii autorizatiei initiale. In aceasta situatie taxele de autorizare se vor calcula corespunzator valorii lucrarilor ramase de executat. Valabilitatea certificatului de urbanism, precum si a avizelor si acordurilor emise la prima autorizatie se mentine, cu conditia realizarii constructiei in conformitate cu prevederile autorizatiei initiale.
  • In cazul intreruperii executiei pe o perioada indelungata (peste limita de valabilitate a autorizatiei de construire/desfiintare), fara luarea masurilor de conservare, continuarea lucrarilor ramase de executat se va putea face numai dupa emiterea unei noi autorizatii de construire/desfiintare, care va avea la baza o documentatie tehnica intocmita in conformitate cu concluziile Referatului de expertizare tehnica a lucrarilor executate, potrivit prevederilor legale in vigoare privind calitatea in constructii.
Anularea autorizatiei de construire/desfiintare
  • Autorizatiile de construire sau de desfiintare, emise cu incalcarea prevederilor legale, pot fi anulate de catre instantele de contencios administrativ. Anularea autorizatiei de construire/desfiintare poate fi ceruta de partea vatamata, de prefect si de Inspectoratul de Stat in Constructii.
  • Prin introducerea actiunii autorizatia de construire sau de desfiintare se suspenda de drept si, pe cale de consecinta, instanta va dispune oprirea lucrarilor pana la solutionarea in fond a cauzei.
  • In situatia in care suspendarea autorizatiei de construire/desfiintare nu a fost intemeiata, titularul acesteia este indreptatit sa primeasca valoarea prejudiciului adus si a daunelor-interese. In aceasta situatie durata de executie ori valabilitatea autorizatiei de construire/desfiintare se prelungeste, de drept, cu perioada in care aceasta a fost suspendata.
Taxa de autorizare
  • Taxa pentru eliberarea autorizatiei de construire se calculeaza pe baza valorii de proiect declarate de solicitant in cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire, in conformitate cu proiectul prezentat.
  • Pentru aplicarea taxei pe baza valorii reale a investitiei se iau in calcul cheltuielile prevazute in Capitolul 4 “Cheltuieli pentru investitia de baza”, partea I, din Devizul general al investitiei.
  • Cuantumul taxei datorate este de 1% din valoarea de proiect declarata in cererea pentru eliberarea autorizatiei.
  • Pentru cladirile cu destinatia de locuinta, atat in cazul persoanelor fizice, cat si in cel al persoanelor juridice, precum si pentru anexele gospodaresti, numai in cazul persoanelor fizice, taxele pentru eliberarea autorizatiei de construire se reduc cu 50%.
  • In cazul lucrarilor de construire a cladirilor proprietate a persoanelor fizice, daca valoarea de proiect declarata in cererea pentru eliberarea autorizatiei de construire este mai mica decat valoarea impozabila determinata in conditiile anexei nr. 1 la Ordonanta nr.36/2002, taxa se calculeaza prin aplicarea cotei de 1% sau reduse cu 50%, dupa caz, asupra valorii impozabile.
  • Taxa pentru eliberarea autorizatiei necesare pentru lucrarile de organizare de santier in vederea realizarii unei constructii, care nu sunt incluse in  alta autorizatie de constructie, este egala cu 3% din valoarea autorizata a lucrarilor de organizare de santier.
  • Taxa pentru eliberarea autorizatiei de amenajare de tabere de corturi, casute sau rulote ori campinguri este egala cu 2% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructive.
  • Calculul acestei taxe se face de catre structurile specializate in domeniul amenajarii teritoriului si al urbanismului ale autoritatilor administratiei publice locale.
  • Taxa pentru autorizare nu se restituie in cazul returnarii documentatiei incomplete, urmand sa fie utilizata pentru emiterea autorizatiei in situatia prezentarii documentatiei complete.
  • Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
  • La terminarea lucrarilor beneficiarii autorizatiei de construire, in termen de 15 zile de la data expirarii termenului de executare stabilit prin aceasta, sunt obligati sa declare structurilor specializate in domeniul amenajarii teritoriului si al urbanismului ale autoritatilor administratiei publice locale valoarea reala a lucrarilor, in vederea regularizarii taxei pentru autorizatia de construire.
  • Acestea vor regulariza taxa pentru autorizatia de construire pe baza valorii reale a lucrarilor declarate de catre solicitant, in termen de 15 zile de la data expirarii termenului de executare stabilit prin autorizatia de construire.
  • Pentru persoane fizice, in cazul in care valoarea lucrarilor declarate de catre solicitant este mai mica decat valoarea impozabila, regularizarea taxei se va face pe baza valorii astfel calculate.
  • Sunt exceptate de la plata taxei de obtinere a AC: - lacasurile de cult si anexele acestora; – lucrarile de dezvoltare, modernizare sau de reabilitare a infrastructurilor din transporturi care apartin domeniului public al statului; – lucrarile de interes public judetean sau local – constructiile ai caror beneficiari sunt institutiile publice; – proprietarii de monumente istorice – pentru interventiile asupra monumentelor istorice detinute, in cazul in care proprietarii utilizeaza bunul imobil detinut numai pentru activitati necomerciale sau, in mod direct, pentru locuit; – persoane fizice veterani de razboi; – persoane persecutate din motive etnice de catre regimurile instaurate intre 6  septembrie 1940 si 6 martie 1945; – persoane persecutate din motive politice de catre dictatura instaurata incepand cu 6 martie 1945; – persoanele deportate sau cele constituite in prizonieri.
  • Cheltuielile pentru controlul statului in autorizarea executarii lucrarilor se suporta de catre beneficiar si reprezinta 0,1% din valoarea lucrarilor autorizate.
  • Cheltuielile pentru elaborarea reglementarilor tehnice si pentru inspectia statului pentru controlul calitatii lucrarilor de constructii sunt suportate de catre dumneavoastra, prin virarea unei sume care reprezinta 0,7% din cheltuielile de constructie autorizate, acestea putandu-se achita esalonat.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>